业主大会采取会议方式，可以确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格，选聘、解聘物业管理人或者不再接受事实服务，筹集、管理和使用专项维修资金，申请改建、重建建筑物及其附属设施等。业主大会应当审议通过管理规约、议事规则，并选举产生业主委员会委员和候补委员。

  亮点3：业主委员会——欠缴专项维修资金不可当业委会委员

  有了业主大会后，下一步就是成立业主委员会。李富莹介绍，针对业委会运行中存在的权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低等问题，条例草案从把好人选关、增加备案制度、明确职责、增加禁止性规定等方面进行了规范。

  条例草案提出，被列为失信被执行人的业主，以及未按时足额缴纳物业服务费，或者存在欠缴专项维修资金及其它需要业主共同分担费用的业主，不可以担任业主委员会委员。业委会委员实行任期制，每届任期不超过5年。

  亮点4：业委会成立难？——提出建立物业管理委员会制度

  针对业委会“难产”的小区，条例草案创设物业管理委员会，赋予其组织业主共同决定物业管理事项的职能，为更广泛地实施物业服务提供制度基础。

  条例草案提出，有下列情形之一的，街道办事处、乡镇政府负责组建物业管理委员会：不具备成立业主大会条件的；具备条件但因各种原因未成立业主大会的；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡镇政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。

  条例草案规定，业主代表应不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。在议事制度上，物管会会议应当有半数以上委员且半数以上业主代表委员参加。

  亮点5：谁来监督——街道、乡镇指导监督业主大会、物管会

  条例草案提出，街道办事处、乡镇政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，指导、监督其依法履行职责，并有权撤销其做出的违反法律法规和规章的决定，并对物业服务实施监督管理。

  居(村)民委员会则具体负责组织、推动业主大会成立、业委会选举产生、物业管理委员会的组建和日常工作。

  亮点6：小区停车位——优先满足业主

  对于备受关注的小区停车位管理，条例草案也进行了明确规范，提出，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。不出售或尚未售出的，应当提供给本物业管理区域业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

  如违反规定，将车位、车库提供给业主以外的其他人，将被责令限期改正，有违法出租所得的，责令退还，并按每个违法出租车位处5000元以上1万元以下罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月2000元罚款。

  亮点7：垃圾分类——物业未履行管理责任将被罚款

  值得注意的是，条例草案还规定，业主应按照规定分类投放生活垃圾，物业管理人是生活垃圾分类的管理责任人，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类。对未履行责任的物业管理人，可依照生活垃圾管理法律法规责令改正，并处3000元以上3万元以下罚款。