条例草案提出，物业费拟实行市场调节价，由业主和物业管理人协商确定，并适时调整。对于业委会“成立难”的小区，提出建立物业管理委员会制度。同时，还对前期物业服务，专项维修资金的使用、管理和监督，新旧物业的交接以及小区停车位的管理等作出相关规定。

  关键词：前期物业

  前期物服务合同期限长2年

  交房之前，开发商和物业公司已签订前期物业合同，业主由于不能参与其中，对合同里的“霸王条款”，往往只能被动接受，由此导致的“物业公司随意涨价”“新物业进驻，老物业赖着不走”等问题常常成为矛盾焦点。

  前期物业公司究竟能服务多久？条例草案提出，前期物业服务合同期限长不超过2年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前3个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业管理人。期限届满，业主未就是否继续使用做出决定的，在业主共同决定重新选聘物业管理人、签订新的物业服务合同并生效之前，前期物业管理人继续提供服务。

  老物业“赖着不走”每日罚1万元

  条例草案给“赖着不走”的老物业套上了“紧箍咒”，提出，业主共同决定解聘物业管理人的，应当自接到通知之日起30日内履行交接义务，并撤出物业管理区域。原物业管理人不得以业主欠缴物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业管理人进场服务。交接期间仍由原物业管理人维持正常物业秩序。同时，新物业管理人不得强行接管物业。

  对拒不移交有关资料或财务的，处1万元以上10万元以下罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日1万元的罚款。

  应急物业服务期限不超6个月

  为了应对旧物业已经撤出，新物业还没走马上任的情况，很多小区引入了应急物业。应急物业服务什么？服务多久？超期“服役”又该怎么办？

  条例草案明确，物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇政府应当组织有关单位确定应急物业管理人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务，并公示服务内容、服务期限、服务费用等相关内容。应急物业服务期限不超过6个月，费用由全体业主承担。

  关键词：物业服务费

  由业主和物业管理人协商确定

  小区物业费收多少谁说了算？条例草案明确，物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务项目成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。这意味着物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间，服务品质将成为物业费高低的决定因素。

  对拒不缴纳物业费的业主，物业管理人可以向人民法院起诉。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，可依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

  开发商承担前期物业服务责任

  购买新房时，物业费究竟从何时计算？条例草案对前期物业服务费缴纳期限进行了进一步明确，即前期物业服务合同生效之日至承接查验协议生效之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。承接查验协议生效之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；合同未约定的，由建设单位承担。

  关键词：物业专项维修资金

  不足30%时应及时补足

  住宅的专项维修资金是房屋的“医保金”和“养老金”，对维护小区的存续至关重要。条例草案明确，专项维修资金属于业主共有，应当专项用于物业共有共用区域、部位或者设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。

  对于专项维修资金的续筹标准，条例草案提出，当专项维修资金余额不足30%时，应当及时补足。同时，50%以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。转移或者抵押不动产时，应当提供已足额缴纳专项维修资金的相关凭证。

  自管专项维修金需每季度公布账目

  资金监管方面，条例草案明确，没有业主委员会的，专项维修资金由物业所在地区住房城乡建设或者房屋行政主管部门代管，存入银行专用账户。有业委会的小区，业主大会既可以自行管理，也可以委托相关行政主管部门代管。业主大会决定自行管理的，应当设立专用账户，每季度公布一次自行管理账目。

  立法亮点

  亮点1：党建——将物业管理纳入社区治理

  条例草案明确，本市构建党建社区治理框架下的物业管理体系，将物业管理纳入社区治理，推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建作用。社区党组织有权推荐业委会委员候选人，引导和支持业主中的党员积参选业委会委员，通过法定程序担任业委会委员。

  亮点2：业主大会——“单5%”即可申请成立

  李富莹介绍，鉴于实践中存在的小区“自治失灵”问题，条例草案立足于为业主大会的成立、筹备及日常运行提供制度性保障，调整了申请成立业主大会的条件。

  降低门槛，是解决业主大会成立难的途径。条例草案规定，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域内，交付面积过半情况下，5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位，均可以申请成立业主大会。